शेतजमिनीचे व्यवहार करताना बहुतांश वेळा शेतकरी किंवा सामान्य नागरिक केवळ जमिनीचा सातबारा उतारा पाहून जमीन खरेदी-विक्रीचे निर्णय घेतात. मात्र या सातबाऱ्यावर काही अत्यंत महत्त्वाच्या नोंदी असतात, ज्या दुर्लक्षिल्या गेल्यास भविष्यात जमीन बेकायदेशीर ठरून ती थेट सरकारकडे जाऊ शकते. त्यामुळे “शासकीय अट”, “शर्त लागू”, “धारण हक्क”, “धारणप्रकार” यांसारख्या नोंदींचा अर्थ समजून घेणे फार गरजेचे आहे. महाराष्ट्रातील अनेक शेतजमिनी शासनाने विविध योजना, पुनर्वसन, वतन, इनाम याच्या आधारे शेतकऱ्यांना वापरासाठी दिलेल्या असतात. अशा जमिनी खरेदी-विक्रीसाठी विशेष अटी लागू असतात आणि शासनाची परवानगी घेणे बंधनकारक असते.
शेतजमिनीचे तीन प्रमुख प्रकार ओळखले जातात. पहिला प्रकार म्हणजे ‘जुनी शर्तीची जमीन’ (वर्ग 1), जी पूर्णपणे खाजगी मालकीची असते. अशा जमिनीच्या व्यवहारासाठी शासनाची परवानगी लागण्याची आवश्यकता नसते. सातबाऱ्यावर “खा” किंवा तत्सम उल्लेख असतो आणि या जमिनींचे व्यवहार तुलनेने सुलभ आणि कायदेशीरदृष्ट्या सुरक्षित मानले जातात.
दुसरा प्रकार म्हणजे ‘नवीन शर्तीची जमीन’ (वर्ग 2), जी वतन, इनाम, पुनर्वसन अथवा भूसंपादनाच्या आधारे शेतकऱ्यांना दिली गेलेली असते. अशा जमिनींच्या सातबाऱ्यावर “शर्त लागू”, “शासकीय अट” यासारखे उल्लेख दिसतात. या जमिनींचा खरेदी-विक्री व्यवहार शासनाच्या मंजुरीशिवाय केल्यास तो बेकायदेशीर ठरतो. शासन अशा परिस्थितीत ती जमीन ताब्यात घेऊ शकते, व्यवहार रद्द होऊ शकतो आणि आर्थिक नुकसान होण्याची शक्यता निर्माण होते. तिसरा प्रकार म्हणजे ‘शासकीय पट्टेदार जमीन’, जी केवळ वापरासाठी दिली जाते. अशा जमिनीवर मालकी हक्क नसतो. या जमिनीचे विक्री अथवा हस्तांतरण करण्यासाठी शासनाची अनुमती घेणे बंधनकारक असते. अटींचे उल्लंघन झाल्यास ती जमीन शासन परत घेऊ शकते.
या सर्व प्रक्रियेमध्ये “धारणप्रकार” ही नोंद अत्यंत महत्वाची ठरते. ‘धारणप्रकार’ म्हणजे जमीन कोणत्या प्रकारच्या हक्काने वापरली जात आहे, याची माहिती देणारी नोंद. शेतकरी ही जमीन शाश्वत मालकी हक्काने वापरत आहे की केवळ वापरासाठी दिलेली आहे, यावरच पुढील व्यवहार कायदेशीर की बेकायदेशीर ठरेल हे ठरते. अनेक वेळा अशी जमीन बाजारात विकली जाते, पण खरीदार किंवा विक्रेता ‘धारणप्रकार’च्या नोंदीकडे लक्ष देत नाही. त्यामुळे भविष्यात कायदेशीर अडथळे निर्माण होतात आणि व्यवहार रद्द होण्याची वेळ येते.
जर कोणत्याही अटींचे पालन न करता जमीन खरेदी करण्यात आली, तर त्याचे गंभीर परिणाम होऊ शकतात. शासन ती जमीन परत ताब्यात घेऊ शकते. व्यवहार रद्द होतो, कोर्टात केस चालू शकते आणि आर्थिक फसवणूक होण्याची शक्यता वाढते. त्यामुळे जमीन खरेदी करताना किंवा विकताना खालील बाबींची विशेष खबरदारी घेणे आवश्यक आहे.
सातबाऱ्यावर असलेल्या सर्व नोंदी काळजीपूर्वक तपासाव्यात, “शर्त लागू”, “शासकीय अट”, “धारण हक्क” यासारख्या नोंदींचा अर्थ समजून घ्यावा, आणि आवश्यक असल्यास तलाठी, तहसीलदार किंवा कृषी विभागाकडून साक्षांकित माहिती मिळवावी. यासोबतच जमीन व्यवहार करताना कायदेशीर सल्ला घेणे अत्यावश्यक आहे. शासनाची मंजुरी आवश्यक असेल, तर ती अगोदर घेणे हेच सुरक्षिततेसाठी योग्य आहे.
